9.13대책 이후 취득한 조정지역의 아파트 임대주택으로 등록할까요?

개인적인 생각입니다. 그냥 참고만 하세요.

 

 

9.13대책 이후 취득한 조정지역의 아파트를 임대주택으로 등록했을 때

 

 

 

장점

1. 8년이상 혹은 10년 이상 보유하고 매도했을 때 양도소득세의 장기보유특별공제를 받을 수 있다.

: 장기보유특별공제율이 8년은 50%, 10년은 70%임.

: 요건에 맞는지 확인하여야 함.

 

2. 재산세를 감면받을 수 있다.

: 2채 이상 임대주택으로 등록해야 하며

: 재산세 감면 조건에 맞는 주택만 감면되므로 조건도 확인하여야 함.

 

3. 소득세를 감면받을 수 있다.

 

4. 임대사업자 대출이 가능하다.

 

 

 

단점

1. 팔고 싶을 때 팔 수 없다.

: 치명적인 단점. 팔고 싶어도 임대기간 내에 매도하면 과태료 내고 감면받은 세금 다 내놓아야함.

 

2. 임대료(보증금, 월세)를 2년에 5% 이상 올릴 수 없다.

: 아파트 전월세는 대부분 2년 계약이고, 2년에 한 번씩 5%이내로 인상해야 함.

: 주변 임대료 시세가 아무리 높아도 5% 이상 인상하지 못한다. 

: 걸리면 과태료도 내고, 감면받은 세금 다 토해내야 함.

 

3. 신경써야 할 것이 많다.

: 부동산에서 작성하는 계약서 이외에 표준임대차 계약서를 또 작성해야 함.

: 임차인 바뀔 때마다 임대조건변경신고 해야 하고, 매년 사업장현황신고 해야하고, 이것저것 해야할 것이 많음. 

 

4. 재건축이나 리모델링 코앞인 주택일 경우 복잡하다.

: 재건축(혹은 리모델링)이 빨리 진행 될 경우 임대기한, 임대료 인상 상한선 등등 걸리는 문제가 너무 많다.

: 임대주택 혜택 세금이 크게 국세(종합부동산세, 양도소득세)와 지방세(재산세, 소득세)로 나뉘어져 있고, 법마다 조금씩 다름.

: 잘못했다가 과태료 두드려 맞을 가능성 큼.

 

5. 임대주택사업자 혜택 자꾸 줄어드는 추세.

 

6. 등록면허세 

: 금액은 작지만 그래도 돈 내야 함.

 

 

 

결론

장기로 오래 보유할 예정이고, 전세 보증금 오르기 힘든 주택이라면 임대주택으로 등록하는 게 유리,

8년이내에 팔 수도 있거나, 임대료가 잘 오르고(새 아파트나 교통 호재가 있는 경우 등등), 재건축이나 리모델링이 임박한 주택이라면 등록하지 않는 게 좋겠습니다.

 

 

 

사족

9.13 대책 이후 조정지역내의 아파트를 취득했을 때,

종부세 합산 배제 혜택과 양도소득세 중과 배재 혜택을 받을 수 없게 되었고,

재산세와 소득세 감면은 그렇게 크지 않아서(물론 임대사업을 크게 하셔서 임대소득이 많으면 다르겠죠)

솔직히 임대주택으로 등록해봐야 별 이득은 없는 것 같아요.