○ 월세 수입이 있는 2주택 이상자와 보증금 합계가 3억원을 초과하는 3주택 이상자는 2019년 임대한 주택의 임대소득에 대해 2020년 6월1일까지 신고하여야 합니다.
○ 전세보증금에 대한 소득세는 어떤 사람이 납부해야 할까요? 간주임대료 계산사례로 알아보겠습니다.
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사 례 |
과세여부 |
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① 3주택(109㎡ 3채), 전세보증금 합계 3억원 초과 |
과세 |
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② 3주택 (109㎡ 2채, 기준시가 2억원 이하인 40㎡ 1채), 전세보증금 합계 3억원 초과 |
과세제외 소형주택(기준시가 2억원 이하인 40㎡ 주택 1채)이 제외되어 2주택이 됨 |
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③ 4주택 (109㎡ 2채, 기준시가 2억원 이하인 40㎡ 2채), 전세보증금 합계 3억원 초과 |
과세제외 소형주택(기준시가 2억원 이하인 40㎡ 주택 2채)이 제외되어 2주택이 됨 |
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④ 4주택 (109㎡ 3채, 기준시가 2억원 이하인 40㎡ 1채), 전세보증금 합계 3억원 초과
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소형주택 이외의 주택(3채) 전세보증금 합계 3억원 초과시만 과세 |
○ 그동안 주택임대수입금액이 2천만원 이하면 비과세였으나, 2020년부터는 2019년에 임대한 주택의 임대소득에 대해 소득세를 과세합니다.
○ 연간 주택임대 수입금액이 2천만원 이하이면 종합과세와 분리과세 중 선택하여 신고할 수 있습니다.
○ 주택임대소득에 대한 과세정상화, 주택 월세 임대 및 상가 임대와의 과세형평성 제고 등을 감안하여 주택 전세보증금에 대하여 2011.1.1. 이후 발생하는 소득분부터 주택 보증금에 대한 간주임대료에 대하여도 소득세를 과세합니다.
다만, 전세 시장을 안정화함으로써 서민을 지원하기 위하여 간주임대료 계산시 요건을 갖춘 소형주택을 2021.12.31.까지 주택 수에 포함하지 아니합니다.(소득세법 제25조)
- 간주임대료 계산시 제외되는 소형주택 : 주거의 용도로만 쓰이는 면적이 1호 또는 1세대당 40제곱미터 이하인 주택으로서 해당 과세기간의 기준시가가 2억원 이하인 주택
○ 총수입금액에 산입할 금액(간주임대료)의 계산
- 과세대상 : 3주택 이상 보유자 중 전세보증금 합계 3억원 초과분
- 주택 수 판정방법
• 위 소형주택 제외
• 본인과 배우자 소유 주택 합산
• 다가구주택은 1개의 주택으로 보되, 구분 등기한 경우에는 각각 1개의 주택으로 봄
• 공동소유주택은 지분이 가장 큰 자의 소유로 봄(가장 큰 자가 2인 이상인 경우는 각각의 소유로 하되 합의하여 1인을 임대수입의 귀속자로 정한 경우에는 그의 소유로 계산)
- 과세최저한(3억원) 적용방법
• 인별(개인단위) 과세원칙에 따라 부부의 경우도 각각 주택 소유자별로 적용
• 3억원 초과분의 60%에 대해 이자상당액만큼 과세
• 공동사업장의 경우 공동사업장의 소득에서 3억원 공제(소득세과-174, 2012.03.06)
- 간주임대료 계산방법(2019년의 경우 정기예금 이자율 : 2.1%)
• 기장신고 : 3억원 초과 보증금 × 60% × 정기예금이자율 - 임대사업부분 발생 이자․배당
• 추계신고 : 3억원 초과 보증금 × 60% × 정기예금이자율
- 간주임대로 계산시 소형주택은 2021년 12월 31일까지는 주택 수에 포함하지 아니함
소득세법 제25조
소득세법 시행령 53조
<출처 : 국세청 홈택스 - 상담/제보 > 상담사례검색>
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