주택임대사업자 세금 혜택 (양도소득세)

장기보유특별공제

 

<표출처: 렌트홈>

 

 

1. 장기일반민간임대주택 등에 대한 양도소득세의 과세특례

: 다음 요건을 모두 만족하면 8년 이상은 50%, 10년 이상은 70%의 공제율을 적용한다.

 - 임대보증금 또는 임대료의 연 증가율이 5%를 초과하지 않을 것.

 - 국민주택규모 이하의 주택(다가구는 가구당 전용 면적이 기준)일 것

 - 임대개시일부터 8년이상, 10년 이상 임대할 것

 - 임대개시일 당시 기준시가가 6억원(수도권 밖은 3억원)을 초과하지 않을 것.

 

2. 장기임대주택에 대한 양도소득세의 과세특례

: 장기임대주택을 6년 이상 임대한 후 양도하면 장기보유 특별공제액을 계산할 때 보유기간별 공제율을 추가 적용한다.

 

 

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장기일반민간임대주택에 대한 양도소득세 감면

 

: 다음의 요건을 모두 갖춘 장기일반민간임대주택을 양도하는 경우 양도소득세의 100%를 감면한다.

 - 2018년 12월 31일까지 민간매입임대주택을 취득(2018년 12월 31일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우도 포함)하고, 취득일로부터 3개월 이내에 장기일반민간임대주택 등으로 등록할 것.

 - 10년 이상 계속하여 준공공임대주택 등으로 임대한 후 양도할 것.

 - 임대보증금 또는 임대료의 연 증가율이 5%를 초과하지 않을 것.

 - 국민주택규모 이하의 주택(다가구는 가구당 전용면적이 기준)일 것.

 - 임대개시일 당시 기준시가가 6억원(수도권 밖은 3억원)을 초과하지 않을 것.

 

++ <장기일반민간임대주택에 대한 양도소득세 세액감면>은 <장기임대주택에 대한 양도소득세의 과세특예> 및 <장기임대주택에 대한 양도소득세의 과세특예>와 중복하여 적용하지 않는다.

 

 

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거주주택 양도소득세 비과세 특례

여러 채의 주택 중 본인이 살고 있는 주택 1채를 제외한 나머지 주택을 임대주택으로 등록하면, 본인이 살고 있는 주택은 양도소득세를 비과세 해준다.

2019년2월 12일 이후 취득한 주택부터는 주택임대사업자의 거주주택 비과세 혜택은 평생 딱 한 번만 가능하다.

 

비과세 요건

1. 거주주택의 보유기간 중 거주기간이 2년 이상이어야 한다.

2. 임대주택의 임대개시일 당시 공시가격이 6억원 이하여야 한다.(수도권 외는 3억원)

3. 임대주택은 5년 이상 임대해야 한다.

4. 임대기간 동안 임대료 인상률 연5% 넘으면 안된다.

5. 세무서와 지자체에 임대주택사업자 등록을 해야 한다.

6. 9억 이상의 고가주택은 9억을 초과하는 양도차익에 대해서만 과세되고, 장기보유특별공제 연8% 적용가능하다.

 

 

임대주택 장기보유특별공제율 특례 <출처:https://www.nts.go.kr/tax/tax07_popup/sub04_3_2.html>

○ 거주자가 장기일반민간임대주택 또는 공공지원민간임대주택을 10(8)년 이상 임대 후 해당 주택을 양도하는 경우 70%(50%) 적용(조특법 §97의3, ’14.1.1이후 양도분부터)

○ 거주자 또는 비거주자가 민간건설임대주택, 민간매입임대주택, 공공건설임대주택, 공공매입임대주택을 6년 이상 임대 후 해당 주택을 양도하는 경우 임대기간에 따라 매년 2% 추가공제(조특법 §97의4, ’14.1.1. 양도 분부터)

 

 

 

 

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1세대 3주택 이상 임대사업자에 대한 가산세율 배제 혜택

 

: 원칙적으로 1세대 3주태 이상에 해당하는 주택을 양도하면 10%가 양도소득세에 가산된다.

: 그러나, 사업자등록과 임대사업자 등록을 하고 다음의 어느 하나에 해당되면 가산세율이 적용되지 않는다.

 

1. 민간매입임대주택을 1호 이상 임대하고 있는 거주자가 5년 이상 임대한 주택으로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택의 임대개시일 당시 6억원(수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원)을 초과하지 않는 주택( 다만, 2018년 3월 31일까지 사업자등록등(지자체와 세무서)을 한 주택으로 한정)

 

2. 기존사업자기준일 이전에 사업자등록 등을 하고 국민주택규모에 해당하는 민간매입임대주택을 2호 이상 임대하고 있는 거주자가 5년 이상 임대한 주택(기존사업자기준일 이전에 임대주택으로 등록하여 임대하는 것에 한함)으로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택의 취득 당시 3억원을 초과하지 않는 주택

 

3. 대지면적이 298㎡ 이하이고 주택의 연면적(「소득세법 시행령」 제154조제3항 본문에 따라 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함하고, 공동주택의 경우에는 전용면적을 말함)이 149㎡ 이하인 건설임대주택을 2호 이상 임대하는 거주자가 5년 이상 임대하거나 분양전환(임대사업자에게 매각하는 경우를 포함)하는 주택으로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액(「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 주택가격이 있는 경우에는 그 가격을 말함)이 해당 주택의 임대개시일 당시 6억원을 초과하지 않고 임대보증금 또는 임대료의 연 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 주택( 다만, 2018년 3월 31일까지 사업자등록등(지자체와 세무서)을 한 주택에 한함)

 

4. 민간매입임대주택[미분양주택(

「주택법」 제54조에 따른 사업주체가 같은 조에 따라 공급하는 주택으로서 입주자모집공고에 따른 입주자의 계약일이 지난 주택단지에서 2008년 6월 10일까지 분양계약이 체결되지 않아 선착순의 방법으로 공급하는 주택을 말함)으로서 2008년 6월 11일부터 2009년 6월 30일까지 최초로 분양계약을 체결하고 계약금을 납부한 주택에 한정함]으로서 다음의 요건을 모두 갖춘 주택[이 경우 해당 주택을 양도하는 거주자는 해당 주택을 양도하는 날이 속하는 과세연도의 과세표준확정신고 또는 과세표준예정신고와 함께 시장·군수 또는 구청장이 발행한 미분양주택 확인서 사본 및 미분양주택 매입 시의 매매계약서 사본을 납세지 관할세무서장에게 제출해야 함]

 

  가. 대지면적이 298㎡ 이하이고 주택의 연면적(「소득세법 시행령」 제154조제3항 본문에 따라 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함하고, 공동주택의 경우에는 전용면적을 말함)이 149㎡ 이하일 것

 

  나. 5년 이상 임대하는 것일 것

 

  다. 취득 당시 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 3억원 이하일 것

 

  라. 수도권 밖의 지역에 소재할 것

 

  마. 위의 가.부터 라.까지의 요건을 모두 갖춘 매입임대주택(이하 "미분양매입임대주택"이라 함)이 같은 시·군에서 5호 이상일 것{위 1.에 따른 매입임대주택이 5호 이상이거나 2.에 따른 매입임대주택이 2호 이상인 경우에는 1. 또는 2.에 따른 매입임대주택과 미분양매입임대주택을 합산하여 5호 이상일 것(2.에 따른 매입임대주택과 합산하는 경우에는 그 미분양매입임대주택이 같은 시·군에 있는 경우에 한정함)}

 

5. 민간매입임대주택 중 공공지원민간임대주택 또는 장기일반민간임대주택으로 8년 이상 임대하는 주택으로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택의 임대개시일 당시 6억원(수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원)을 초과하지 않고 임대보증금 또는 임대료의 연 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 주택. 다만, 1세대가 국내에 1주택 이상을 보유한 상태에서 새로이 취득한 조정대상지역에 있는 장기일반민간임대주택[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 주택(주택을 취득할 수 있는 권리를 포함)을 취득하거나 주택을 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우는 제외]은 제외

 

6. 민간건설임대주택 중 장기일반민간임대주택으로 대지면적이 298제곱미터 이하이고 주택의 연면적(「소득세법시행령」제154조제3항 본문에 따라 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함하고, 공동주택의 경우에는 전용면적을 말함)이 149제곱미터 이하인 건설임대주택을 2호 이상 임대하는 거주자가 8년 이상 임대하거나 분양전환(임대사업자에게 매각하는 경우를 포함)하는 주택으로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액(「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 주택가격이 있는 경우에는 그 가격을 말함)이 해당 주택의 임대개시일 당시 6억원을 초과하지 않고 임대보증금 또는 임대료의 연 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 주택

 

<출처 : 찾기 쉬운 생활법령 정보>