양도소득세 : 일시적 1세대 2주택 비과세 이해하기

편의상 주택의 매수 순서에 따라 1번 집, 2번 집, 3번 집... 이렇게 번호를 붙여서 작성합니다.

 

 

일시적1세대2주택 양도소득세 비과세의 기본

① 1번 집을 취득하여 2년 이상 보유(혹은 거주)하고, 

② 1번 집 취득 후 1년 이상 지나서 2번집을 매수하고,

③ 2번 집을 취득한 후 3년 이내에 1번 집을 양도하면

양도소득세 비과세 됩니다.

 

++ ①②③ 모두를 만족해야 비과세 가능하구요.

++ 조정지역으로 지정된 이후에 1번 집을 매수했다면 2년 거주해야 합니다.

++ 비과세라고 양도소득세가 0원이 되는 것은 아닙니다. 거래가액(매도가)이 9억을 초과하면 해당금액에는 양도소득세가 부과됩니다. 장기보유특별공제로 세금을 낮출 수도 있구요.

 

 

이제 기본을 이해하셨다면, 그 후에 강화된 조정지역의 주택에 대한 규제를 보겠습니다.

 

 

 

조정지역의 일시적1세대2주택 비과세 요건

+ 조정지역에서 조정지역으로 이사하는 경우(1번 집도 조정지역, 2번 집도 조정지역)에만 해당됩니다.

+ 비조정지역에서 조정지역으로 이사하거나, 조정지역에서 비조정지역으로 이사하는 경우는 위의 기본 비과세가 적용됩니다.

 

2번 집 취득일	1번 집 양도소득세 비과세 조건
2018년9월13일 이전	2번 집 취득 이후 3년 이내에 팔아야 비과세
2018년9월14일~2019년12월 16일	2번 집 취득 이후 2년 이내에 팔아야 비과세
2019년12월17일 이후	2번 집 취득 이후 1년 이내에 매도하고, 2번 집에 1년 내 전입신고 해야 비과세

++2019년12월17일 이후 2번 주택에 임차인이 거주하는 경우에는 전세 만기일까지 2번주택 양도 시기 및 전입 기간을 연장(최대2년) 할 수 있습니다.

++조정지역 판단은 취득 시로 판단하므로 취득 이후 해제 또는 지정은 영향을 주지 않습니다.

 

 

 

비조정 지역에서의 다양한 사례

 

사례1) 비조정지역 1번 집을 취득하고, 1년 뒤에 2번 집을 취득.

:1번 집을 2년 이상 보유하고, 2번 집 취득 후 3년 안에 1번 집을 양도하면 비과세.

 

사례2) 비조정지역에서 1번 집을 2017년10월에 취득, 비조정지역에서 2번 집을 2018년9월에 취득.

: 비과세 안됨.

: 1번 집 취득하고 1년이 안되었는데 2번 집을 취득했기 때문이죠.

 

사례3) 비조정지역에서 1번 집을 취득하고, 1년 뒤에 2번집을 취득하고, 그 후 4년이 지나서 1번집을 양도.

: 비과세 안됨.

: 2번 집을 취득한 후 3년 이내 1번 집을 양도해야 합니다.

 

사례4) 서울에 2007년(비조정) 1번 주택을 취득하고 거주하면서, 용인시 기흥구에 2번 주택을 2018년11월(이때는 비조정지역) 취득하였고, 그 후 1번 주택을 매도하려면,

: 2번 주택을 취득한 후 조정지역이 되어서 2018년11월 이후 3년 이내에 1번 주택을 매도하면 비과세.

관련법규 : 소득세법 시행령 제155조 

 

 

 

조정지역에서의 다양한 사례

 

사례1) 2018년10월 관악구에서 1번 집 취득(조정), 2019년11월 양천구에서 2번 집 취득(조정)

: 2009년11월 이후 2년 이내에 1번 집 매도해야 비과세. 1번 집에서 2년 거주해야 합니다.

 

사례2) 2017년8월2일 서울에 1번 주택 매수 계약을 체결하고, 다른 집에서 쭉 살면서, 2019년6월에 조정지역에서 2번 주택 취득.

: 2019년6월 이후 1년 이내에 1번 주택을 매도하면 비과세.

2017년8월2일 이전에 계약하고 그 이후에 잔금(혹은 등기)를 한 경우 2년 거주 조건 만족하지 않아도 비과세 가능합니다.

++조정지역으로 지정되는 날은 지역별로 다릅니다. 정확한 지정일을 꼭 확인하셔야 합니다.

 

사례3) 2015년10월 서대문구에서 1번 집 취득(조정), 2020년1월 도봉구에서 2번 집 취득(조정)

: 2020년1월 이후 1년 이내 1번 집 매도하고, 2번 집에 1년 내 전입해야 1번 집 비과세.

 

사례4) 2016년 마포구에서 1번 집 취득(조정) 후 거주, 2020년1월에 서초구에서 2번 집 취득(조정), 2번 집에 임차인 만기일이 2021년10월.

: 2020년1월 이후 1년 이내 1번 집 매도도 하고, 전입도 해야 1번 집 비과세이지만,  2번 집에 임차인이 있으니까 1번 집 매도와 2번 집 전입을 2년까지 연장 가능.

 

사례5) 2013년 11월 성동구에서 1번 집 취득 후 거주(조정지역), 2016년12월 마포구에서 분양권 당첨(조정지역, 2020년 4월 입주 예정)
: 조정지역 2번 집은 2018년 9월 13일 이전 매매계약이 체결하였으므로 3년 내 매각 시 1번 집 비과세 혜택 가능
* 법 개정 이전에 매매계약을 체결한 납세자에게 세법 예측 가능성을 고려해 개정 전 법을 적용합니다.

 

사례6) 2015년 서대문구에서 1번 집 취득 후 거주(조정지역), 2018년10월 남양주시 호평동에서 2번 집 취득.

: 남양주시 호평동은 2019년11월8일 조정지역 해제되었으나, 2018년10월 2번 집 취득 당시에는 조정지역이었으므로 2년 이내 양도해야 1번 집 비과세.

 

 

 

소득세법 시행령 제155조 

소득세법 시행령[2020.10.08]타법개정 제155 조  【1세대1주택의 특례 】 ① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 "종전의 주택"이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 "신규 주택"이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 다음 각 호에 따라 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 제154조제1항제1호, 제2호가목 및 제3호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하는 요건을 적용하지 않으며, 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조제1항제2호가목에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우로서 해당 잔존하는 주택 및 그 부수 토지를 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 때에는 해당 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다. <개정 2002.3.30, 2002.12.30, 2008.2.29, 2008.11.28, 2012.6.29, 2013.2.15, 2017.2.3, 2018.10.23, 2020.2.11>   1. 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우   2. 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득하거나 신규 주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류에 의해 확인되는 경우는 제외한다]하는 경우에는 다음 각 목의 요건을 모두 충족한 경우. 다만, 신규 주택의 취득일 현재 기존 임차인이 거주하고 있는 것이 임대차계약서 등 명백한 증명서류에 의해 확인되고 그 임대차기간이 끝나는 날이 신규 주택의 취득일부터 1년 후인 경우에는 다음 각 목의 기간을 전 소유자와 임차인간의 임대차계약 종료일까지로 하되, 신규 주택의 취득일부터 최대 2년을 한도로 하고, 신규 주택 취득일 이후 갱신한 임대차계약은 인정하지 않는다.   가. 신규 주택의 취득일로부터 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하고 「주민등록법」 제16조에 따라 전입신고를 마친 경우   나. 신규 주택의 취득일부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우 (이하 생략)