주택임대사업자로 등록하면 어떤 점이 좋을까요?

◎주택임대사업자 혜택

 

1. 취득세 면제 ( 지방세특례제한법 )

--전용면적 60㎡이하인 공동주택(흔히 빌라라고들 하지요) 혹은 오피스텔을

--건축주로부터 최초로 분양받아서

--부동산 취득일로부터 60일 이내에 임대사업자로 등록하면

--> 취득세 면제 받습니다.

--2015년12월31일까지만 된다고 하네요.

--하지만 임대의무기간에 임대 외의 용도로 사용하거나, 매각, 증여하면 감면했던 취득세 추징 당합니다.

 

2. 재산세 감면  ( 지방세특례제한법 )

--전용면적 60㎡이하인 공동주택(예를 들면 빌라) 혹은 오피스텔을

--2세대 이상 임대하면

-->재산세 50％ 감면되고, 지역자원시설세를 면제됩니다.

 

--전용면적이 85㎡이하인 공동주택 혹은 오피스텔을

--2세대 이상 임대하면

-->재산세 25％ 경감됩니다.

 

 

3. 소득세 감면 ( 조세특례제한법 )

--3호 이상을 임대해야 하며

--5년 이상 임대하지 않으면 감면 받았던 소득세를 추징 당합니다. 

 

 

4. 양도소득세

1) 장기임대주택에 대한 양도소득세 과세특례

--6년 이상 임대하면 양도소득세의 공제율에 추가공제율을 더해서 아래 표의 최종공제율을 적용합니다. ( 조세특례제한법 )

 

임대기간	최종공제율
6년 이상 7년 미만	100분의20
7년 이상 8년 미만	100분의25
8년 이상 9년 미만	100분의30
9년 이상 10년 미만	100분의35
10년 이상	100분의40

 

 

 

2) 1세대 1주택의 특례( 소득세법 시행령 제155조 )

--장기임대주택 : 사업자등록(세무서)과 주택임대사업자등록(시장·군수 또는 구청장)을 모두 한 주택.

--거주주택과 장기임대주택을 소유하고 있는 경우에 1세대 1주택의 특례를 받을 수 있다는 말입니다. (거주주택과 장기임대주택, 최소 2세대 이상의 주택을 소유하고 있음에도 불구하고..)

--거주주택은 기본적으로 2년 이상 거주하고 있었어야 합니다.

 

5. 종합부동산세

--임대주택은 종부세의 합산에서 제외됩니다.

 

 

◎위의 세제혜택을 받으려면

--임대사업자 등록시 주택공시가격이 수도권 6억 이하, 지방은 3억 이하

--전용면적이 149㎡(45평) 이하, 대지면적 298㎡(90평) 이하

--5년 이상 임대를 하여야 합니다

 

 

((관련법))

--취득세, 재산세 

지방세특례제한법

제31조(임대주택 등에 대한 감면) ① 「임대주택법」 제2조제4호에 따른 임대사업자(임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 임대사업자로 등록한 경우를 포함한다. 이하 이 조에서 "임대사업자"라 한다)가 임대할 목적으로 공동주택(그 부속토지를 포함하되, 해당 공동주택의 부대시설 및 임대수익금 전액을 임대주택관리비로 충당하는 임대용 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 건축하는 경우 그 공동주택과 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택 또는 「임대주택법」 제2조제3호에 따른 오피스텔(이하 이 조에서 "오피스텔"이라 한다)을 최초로 분양받은 경우 그 공동주택 또는 오피스텔(「주택법」 제80조의2제1항에 따른 주택거래신고지역에 있는 공동주택 또는 오피스텔은 제외한다)에 대하여는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 2015년 12월 31일까지 지방세를 감면한다. 다만, 토지를 취득한 날부터 정당한 사유 없이 2년 이내에 공동주택을 착공하지 아니한 경우는 제외한다.  <개정 2011.12.31., 2012.3.21., 2013.1.1.>

1. 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택 또는 오피스텔을 취득하는 경우에는 취득세를 면제한다.

2. 「임대주택법」 제16조제1항제1호ㆍ제2호ㆍ제2호의2 및 제3호에 따른 장기임대 목적으로 전용면적 60제곱미터 초과 85제곱미터 이하인 임대주택(이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다)을 20호(戶) 이상 취득하거나, 20호 이상의 장기임대주택을 보유한 임대사업자가 추가로 장기임대주택을 취득하는 경우(추가로 취득한 결과로 20호 이상을 보유하게 되었을 때에는 그 20호부터 초과분까지를 포함한다)에는 취득세의 100분의 25를 경감한다.

② 제1항을 적용할 때 「임대주택법」 제16조제1항 각 호에 따른 임대의무기간에 대통령령으로 정한 경우가 아닌 사유로 임대 외의 용도로 사용하거나 매각ㆍ증여하는 경우에는 감면된 취득세를 추징한다.  <개정 2010.12.27.>

③ 대통령령으로 정하는 임대사업자 등이 국내에 2세대 이상의 임대용 공동주택을 건축ㆍ매입하거나 오피스텔을 매입하여 과세기준일 현재 임대 목적에 직접 사용하는 경우에는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 2015년 12월 31일까지 재산세를 감면한다.  <개정 2010.12.27., 2012.3.21., 2013.1.1.>

1. 전용면적 40제곱미터 이하인 「임대주택법」 제16조제1항제1호 및 제2호에 따른 임대 목적의 공동주택에 대하여는 재산세(「지방세법」 제112조에 따른 부과액을 포함한다)와 「지방세법」 제146조제2항에 따른 지역자원시설세를 각각 면제한다.

2. 전용면적 60제곱미터 이하인 임대목적의 공동주택 또는 오피스텔에 대하여는 재산세(「지방세법」 제112조에 따른 부과액을 포함한다)의 100분의 50을 경감하고, 「지방세법」 제146조제2항에 따른 지역자원시설세를 면제한다.

3. 전용면적 85제곱미터 이하인 임대목적의 공동주택 또는 오피스텔에 대하여는 재산세의 100분의 25를 경감한다.

④ 「한국토지주택공사법」에 따라 설립된 한국토지주택공사(이하 "한국토지주택공사"라 한다)가 「공공주택건설 등에 관한 특별법」 제43조제1항에 따라 매입하여 공급하는 것으로서 대통령령으로 정하는 주거용 건축물 및 그 부속토지에 대해서는 취득세 및 재산세의 100분의 50을 2016년 12월 31일까지 각각 경감한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 그 해당 부분에 대해서는 경감된 취득세 및 재산세를 추징한다.  <개정 2010.12.27., 2011.12.31., 2013.1.1., 2014.1.14., 2014.12.31.>

1. 정당한 사유 없이 그 매입일부터 1년이 경과할 때까지 해당 용도로 직접 사용하지 아니하는 경우

2. 해당 용도로 직접 사용한 기간이 2년 미만인 상태에서 매각ㆍ증여하거나 다른 용도로 사용하는 경우

⑤ 삭제  <2011.12.31.>

 

 

 --소득세

 

조세특례제한법

제96조(소형주택 임대사업자에 대한 세액감면) ① 대통령령으로 정하는 내국인이 대통령령으로 정하는 임대주택(이하 이 조에서 "임대주택"이라 한다)을 3호 이상 임대하는 경우에는 2016년 12월 31일 이전에 끝나는 과세연도까지 해당 임대사업에서 발생한 소득에 대한 소득세 또는 법인세의 100분의 20[임대주택 중 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제5호에 따른 준공공임대주택(이하 이 조에서 "준공공임대주택"이라 한다)의 경우에는 100분의 50]에 상당하는 세액을 감면한다.  <개정 2014.12.23., 2015.8.28.>

② 제1항 따라 소득세 또는 법인세를 감면받은 내국인이 대통령령으로 정하는 바에 따라 3호 이상의 임대주택을 5년(준공공임대주택의 경우에는 8년) 이상 임대하지 아니하는 경우 그 사유가 발생한 날이 속하는 과세연도의 과세표준신고를 할 때 감면받은 세액을 소득세 또는 법인세로 납부하여야 한다.  <개정 2014.12.23.>

③ 제1항에 따라 감면받은 소득세액 또는 법인세액을 제2항에 따라 납부하는 경우에는 제33조의2제4항의 이자 상당 가산액에 관한 규정을 준용한다. 다만, 대통령령으로 정하는 부득이한 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.

④ 제1항에 따라 소득세 또는 법인세를 감면받으려는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 세액의 감면을 신청하여야 한다.

⑤ 제1항부터 제4항까지의 규정을 적용할 때 임대주택의 수, 세액감면의 신청, 감면받은 소득세액 또는 법인세액을 납부하는 경우의 이자상당액 계산방법 등 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.  <개정 2014.12.23.>

[본조신설 2014.1.1.]
[시행일 : 2015.12.29.] 제96조

 

 

 

--양도소득세

 

조세특례제한법

제97조의4(장기임대주택에 대한 양도소득세의 과세특례) ① 거주자 또는 비거주자가 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제3호의 민간매입임대주택 및 「공공주택 특별법」 제2조제1호의3에 따른 공공매입임대주택으로서 대통령령으로 정하는 주택을 6년 이상 임대한 후 양도하는 경우 그 주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 「소득세법」 제95조제1항에 따른 장기보유 특별공제액을 계산할 때 같은 조 제2항에 따른 보유기간별 공제율에 해당 주택의 임대기간에 따라 다음 표에 따른 추가공제율을 더한 공제율을 적용한다. 다만, 같은 항 단서에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.  <개정 2015.8.28.>

② 제1항에 따라 과세특례를 적용받으려는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 주택임대에 관한 사항을 신고하고 과세특례의 적용신청을 하여야 한다.

③ 제1항에 따른 임대주택에 대한 임대기간의 계산과 그밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

[본조신설 2014.1.1.]
[시행일 : 2015.12.29.] 제97조의4

 

 

 

--1세대 1주택 특례

소득세법 시행령 제155조(1세대1주택의 특례)

<19> 제167조의3제1항제2호에 따른 주택(이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 다음 각 호의 요건을 충족하고 해당 1주택(이하 이 조에서 "거주주택"이라 한다)을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 해당 거주주택이 「임대주택법」 제6조에 따라 임대주택으로 등록한 사실이 있고 그 보유기간 중에 양도한 다른 거주주택(양도한 다른 거주주택이 둘 이상인 경우에는 가장 나중에 양도한 거주주택을 말한다. 이하 "직전거주주택"이라 한다)이 있는 거주주택(이하 이 항에서 "직전거주주택보유주택"이라 한다)인 경우에는 직전거주주택의 양도일 후의 기간분에 대해서만 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다.  <신설 2011.10.14., 2012.2.2., 2013.2.15., 2015.2.3.>

1. 거주주택: 거주기간(직전거주주택보유주택의 경우에는 법 제168조에 따른 사업자등록 및 「임대주택법」 제6조에 따른 임대주택사업자의 등록을 한 날 이후의 거주기간을 말한다)이 2년 이상일 것

2. 장기임대주택: 양도일 현재 법 제168조에 따른 사업자등록을 하고, 장기임대주택을 「임대주택법」 제6조에 따라 임대주택으로 등록하여 임대하고 있을 것